부동산편
「얼마나 오래 가지고 있었나」에서 「얼마나 오래 살았나」로 기준이 바뀝니다. 실제로 사시는 분은 지키고, 세를 주고 다른 곳에 사시는 분은 부담이 늘어나는 구조입니다.
2026년 8월 3일 정부가 발표한 개정안입니다. 9월 초 국회에 제출되어 심의를 거칩니다.
국회에서 내용이 바뀌거나 통과되지 않을 수 있습니다. 이 안내문의 숫자만 보고 매도, 매수, 증여 시점을 확정하지 마십시오.
다만 시행 시기가 2027년부터 2029년까지 나뉘어 예고된 항목이 많습니다. 지금부터 준비하실 시간은 충분합니다.
정부가 내건 원칙은 「거주용 1주택은 계속 보호하되, 살지 않는 주택과 일정 가액을 넘는 주택은 세부담을 정상화한다」입니다. 양도소득세의 장기보유공제, 종합부동산세의 세액공제와 기본공제가 모두 거주 여부와 거주 기간을 기준으로 다시 짜였습니다.
조정대상지역에 집이 있는 분이 조정대상지역에 새 집을 사시는 경우, 기존 집을 팔아야 1주택 혜택을 유지하는 기간이 3년에서 2년으로 줄어듭니다. 이 항목만은 발표 다음 날인 2026년 8월 4일 이후 새로 취득하는 분부터 적용 대상입니다.
양도소득세는 2026년 10월 1일 이후 기존 주택을 파는 경우부터, 종합부동산세는 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 2026년 8월 3일 이전에 취득하셨거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급하신 경우는 종전 규정이 그대로 적용됩니다. 계약서와 계약금 이체 내역을 꼭 보관해 주십시오. 취득세도 같은 방향으로 바뀌었습니다. 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면, 새 집을 일반 세율로 취득한 뒤 기존 집을 처분해야 하는 기간이 2026년 10월 1일 이후 취득분부터 2년입니다. 양도세와 기준일이 다르고, 2026년 8월 26일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급하셨다면 종전대로 3년입니다. 기간 안에 처분하지 못하면 8%로 다시 계산한 차액을 기간이 지난 날부터 60일 안에 신고·납부하셔야 합니다.
조정대상지역에서 갈아타기를 준비 중이시라면 오늘 바로 확인이 필요합니다.
오래 보유한 것보다 오래 살았는지가 중요해집니다.
1세대 1주택자는 지금 보유 기간에 연 4%(최대 40%), 거주 기간에 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%를 공제받습니다. 앞으로 거주 기간에만 연 8%(최대 80%)를 적용합니다. 2027년은 지금과 같고, 2028년은 거주 6%에 보유 2%를 더하는 중간 단계, 2029년부터 거주 8%가 됩니다.
10년 살고 10년 보유하신 실거주자는 최대 80%를 그대로 받으십니다. 반면 10년 보유했지만 2년만 사신 경우 공제율이 48%에서 16%로 3분의 1 토막이 납니다. 실제로 사셨는지가 세금을 가르는 절대 기준이 됩니다.
지금까지 장기보유공제는 금액 한도가 없었습니다. 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원 한도가 생깁니다.
고가주택을 오래 보유하고 실제로 사신 분에게는 공제율보다 이 한도가 더 크게 작용합니다. 아래 사례에서 보시겠지만, 공제율은 80% 그대로인데 세금이 4배가 되는 경우가 나옵니다.
10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택을 파실 때 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 올라갑니다. 특수관계인에게 파는 경우는 제외됩니다.
공제가 줄어드는 흐름 속에서 실거주 장기보유자에게 주는 보완책입니다. 부부 공동명의라면 각각 2,500만원을 받으실 수 있어 합치면 5,000만원이 됩니다. 명의 구조를 함께 보시면 좋습니다.
다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 붙는 중과세율이 한시적으로 낮아집니다. 2주택자는 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로, 3주택 이상은 30%포인트에서 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 완화되고, 2029년부터 원래대로 돌아갑니다. 2년 이상 보유한 주택이 대상입니다.
종부세를 올리는 대신 정리할 기회를 주는 것입니다. 2027년이 가장 유리하고 해마다 나빠집니다. 다만 이 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 정리 의사가 있으시다면 시나리오를 미리 준비해 두시되, 실행 시점은 국회 통과 후에 확정하시는 편이 안전합니다.
65세 이상 1세대 1주택자가 5년 이상 사신 수도권 주택을 파시고 비수도권으로 이주하시면 양도세를 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도) 감면합니다. 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중이어야 하고, 가족이 아닌 제3자에게 파셔야 합니다.
은퇴 후 지방 이주를 생각하고 계셨다면 2027년이 가장 유리한 창입니다. 다만 조건이 까다롭습니다. 판 뒤 6개월 안에 비수도권으로 옮기셔야 하고, 5년 안에 수도권 주택을 다시 사거나 수도권으로 돌아오시면 감면받은 세금을 도로 내야 합니다. 주민등록만 옮기는 것이 아니라 실제로 사셔야 합니다.
네 가지 사유로 살지 못한 기간을 거주 기간으로 인정합니다. 첫째, 1년 이상 살던 집에서 부득이한 사유로 다른 시나 군으로 이사한 경우 최장 3년입니다. 취학, 직장 변경이나 전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학, 해외 체류, 60세 이상 부모 봉양 등이 해당합니다. 둘째, 재개발이나 재건축으로 지은 새 집은 공사 기간의 절반을 인정합니다. 셋째, 주택 수에서 빠지는 특례주택은 그 보유 기간을 인정합니다. 넷째, 등록임대주택의 임대 기간을 연 2%, 최대 30% 인정합니다.
거주 중심 개편의 완충 장치입니다. 전근이나 유학, 병원 때문에 못 사셨던 기간을 살았던 것으로 봐준다는 뜻입니다. 실무에서는 해당 사유를 증명할 자료가 관건입니다. 재직증명서, 전보발령서, 진단서, 재학증명서 등을 지금부터 챙겨 두십시오. 재건축 조합원은 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 살고 계셨어야 합니다.
1주택자가 임대료를 5% 이내로 올리는 상생임대차계약을 맺고 2년간 임대하면 1세대 1주택 비과세와 장기보유공제의 2년 거주 요건을 면제해 주던 제도가 2026년 12월 31일로 끝납니다. 이후에는 계약 종료 후 1년 안에 파는 경우에만 인정합니다.
이 특례로 거주 요건을 채우려 하셨다면 계약 시점과 매도 시점을 다시 짜셔야 합니다. 2026년 안에 계약을 맺으셔야 합니다.
이번 개편에서 세수가 가장 크게 늘어나는 부분입니다. 과세 문턱, 공제, 세율이 동시에 움직입니다.
1세대 1주택자의 기본공제가 지금 12억원인데, 실제로 사시면 14억원으로 올라가고 살지 않으시면 9억원으로 내려갑니다. 과세 문턱도 공시가격 14억원(시가 약 20억원)이 됩니다. 2주택 이상이신 경우는 4억원을 기본으로 하고, 나머지 5억원은 전체 주택 가액에서 사시는 집이 차지하는 비중만큼만 공제합니다.
이번 개편에서 가장 날카로운 조항입니다. 같은 1주택자여도 사느냐 안 사느냐로 5억원이 갈립니다. 공시가격 10억원 주택 3채를 가지고 1채에 사시면 약 5.7억원, 어디에도 살지 않으시면 4억원만 공제됩니다.
공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱하는 공정시장가액비율이 지금 60%인데, 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 70%로, 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 분은 2027년 70%, 2028년 80%로 올라갑니다.
세율을 올리는 것보다 체감이 큰 항목입니다. 과세표준 자체가 커지기 때문입니다. 조정대상지역 1채와 비조정대상지역 1채를 가진 2주택자도 80% 대상에 들어갑니다.
지금은 2주택 이하냐 3주택 이상이냐로 세율이 갈렸습니다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 전체 가액만으로 세율이 정해집니다. 과세표준 6억원에서 12억원 구간의 세율은 1.0%에서 1.3%로 올라갑니다. 법인은 2027년 3.5%와 5.0%를 거쳐 2028년부터 5.0% 단일세율입니다.
1·2주택자 입장에서는 12억원에서 25억원 구간이 1.3%에서 2.0%로 오르는 등 중상위 구간의 인상 폭이 큽니다. 법인 명의로 주택을 보유하고 계시면 2028년부터 기본공제도 세부담 상한도 없이 5.0%가 적용되므로 보유 구조를 전면 재검토하셔야 합니다.
1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받았습니다. 보유 기간 공제가 거주 기간 공제로 바뀝니다. 2027년은 보유 공제와 거주 공제 중 큰 쪽을 적용하고, 2028년부터는 거주 공제로 완전히 넘어갑니다. 공제율 상한 80%는 그대로지만 금액 한도가 새로 생겨 2027년 800만원, 2028년부터 600만원으로 제한됩니다.
공제율이 80%로 같아 보여도 금액 한도 때문에 고가주택 보유자의 실제 공제액이 크게 줄어듭니다.
올해 보유세(재산세와 종부세 합계)가 작년의 150%를 넘지 않도록 막아주던 상한이 200%로 올라갑니다.
위의 모든 인상이 다음 해로 미뤄지지 않고 그 해에 바로 반영되게 만드는 장치입니다.
1세대 1주택자가 집을 팔거나 물려줄 때까지 종부세 납부를 미룰 수 있는 제도의 소득 요건이 1,000만원 완화됩니다. 총급여 8,000만원 또는 종합소득금액 7,000만원 이하가 됩니다. 65세 이상이면서 10년 이상 사셨고 보유세가 소득의 10% 이상인 경우에는 소득 요건을 아예 적용하지 않습니다.
소득은 많지 않은데 집값은 높아 세금 내기가 부담스러운 어르신께 도움이 되는 항목입니다.
2027년 한 해를 유예한 뒤 2028년부터 시행됩니다. 준비할 시간이 있습니다.
개인이 가진 비사업용 토지는 장기보유특별공제(최대 30%)를 아예 적용받지 못하게 됩니다. 동시에 중과세율이 기본세율에 10%포인트를 더하던 것에서 20%포인트로 올라갑니다. 법인의 추가과세도 10%에서 20%로 오릅니다.
두 가지가 동시에 걸립니다. 최고 구간이면 기본세율 45%에 20%포인트를 더해 65%가 되고 공제도 없습니다. 여기에 지방소득세 6.5%까지 더하면 실질 부담은 71.5%입니다. 비사업용 토지를 가지고 계시다면 2027년 말까지가 사실상 마지막 정리 기회입니다. 직접 농사를 짓는 등 사업용으로 전환할 수 있는지 지금부터 검토하셔야 합니다.
종합합산 과세대상 토지의 45억원 초과 구간 세율이 3.0%에서 4.0%로 올라갑니다. 세부담 상한도 150%에서 200%가 됩니다. 상가 부속토지 같은 별도합산 토지는 변동이 없습니다.
토지가 재산세 과세대장에서 어느 구분에 들어가 있는지부터 확인하셔야 합니다.
취득세와 재산세는 이번 개편안에 들어 있지 않습니다. 지방세는 별도로 작년 말 개정되어 2026년 1월부터 이미 시행 중입니다. 부동산과 직접 관련된 것만 추렸습니다.
배우자나 부모, 자녀에게서 부동산을 사실 때 지금까지는 실제로 돈을 주고받은 사실만 증명되면 매매로 인정했습니다. 앞으로는 그 대가가 시세보다 낮으면서 차액이 3억원 이상이거나 시세의 30% 이상이면 증여로 취득한 것으로 봅니다.
상속세와 증여세에서 쓰던 기준을 취득세에도 그대로 들여온 것입니다. 종전에는 돈만 오갔으면 유상 취득 세율(주택 1~3%)이었는데, 기준에 걸리면 증여 세율 3.5%, 조정대상지역 다주택이면 12%까지 뜁니다. 가족 간 매매를 검토 중이시라면 반드시 사전에 상의해 주십시오.
본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고 실제로 사실 목적으로 12억원 이하 주택을 사시면 취득세를 감면받는 제도가 2028년 12월 31일까지 연장됐습니다.
감면을 받으시면 다주택 중과세율도 적용되지 않습니다. 다만 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대로 돌리시면 감면받은 세금을 도로 내야 합니다.
자녀를 낳으신 부모가 그 자녀와 살 목적으로 출산일부터 5년 안에 12억원 이하 주택을 사시면 취득세를 감면합니다. 출산일 전 1년 안에 사신 경우도 포함됩니다. 산출세액이 500만원 이하면 전액 면제되고, 넘으면 500만원을 빼줍니다. 기한이 2028년 12월 31일까지 연장됐습니다.
국세에서는 출산 세액공제가 예산 지원으로 바뀌어 없어지는데, 지방세의 출산 지원은 오히려 3년 더 늘었습니다. 국세만 보고 「혜택이 없어졌다」고 생각하시면 안 됩니다.
비수도권의 준공 후 미분양 아파트를 사시면 취득세의 25%를 깎아줍니다. 지방자치단체가 조례로 25%를 더 깎아줄 수도 있습니다.
이번 국세 개편안의 지방 세컨드홈 특례와 방향이 같습니다. 다만 취득세 경감은 2026년 12월 31일까지라 창이 훨씬 좁습니다. 임대 기간이 2년 미만인 상태에서 파시거나 증여하시면 추징됩니다.
다섯 가지 유형으로 나누어 정리했습니다. 대표님이 어디에 해당하시는지 먼저 확인해 보십시오.
종부세 과세 문턱이 공시가 12억원에서 14억원으로 오르고 기본공제도 14억원이 됩니다. 양도할 때 장기보유공제도 오래 사셨다면 최대 80%를 그대로 받으십니다. 시가 20억원에서 30억원 구간은 종부세가 오히려 줄어듭니다.
저희가 도와드릴 것특별히 서두르실 일은 없습니다. 다만 거주 사실을 증명할 자료(주민등록, 관리비 납부 내역 등)를 평소에 정리해 두시면 좋습니다.
공제율은 유지되지만 새로 생기는 금액 한도가 걸립니다. 양도세 장기거주공제 한도(20억원에서 10억원)와 종부세 세액공제 한도(800만원에서 600만원)가 실제 세금을 결정합니다.
저희가 도와드릴 것양도 시점을 2027년으로 앞당길지 검토해 볼 만합니다. 부부 공동명의라면 양도세 기본공제 2,500만원을 각각 받으실 수 있으니 명의 구조도 함께 보시면 좋습니다.
종부세 기본공제가 12억원에서 9억원으로 내려가고, 세액공제가 보유 기준에서 거주 기준으로 바뀌어 공제율이 60%에서 20%로 떨어집니다. 양도세 장기보유공제도 거주 기준으로 바뀝니다. 주택담보대출 이자 소득공제에도 거주 요건이 붙습니다.
저희가 도와드릴 것가장 먼저 상의가 필요한 유형입니다. 들어가 사실지, 2027년이나 2028년 중에 정리하실지 결정하셔야 합니다. 전근이나 질병 같은 부득이한 사유가 있으시면 그 기간을 거주로 인정받을 수 있으니 해당 여부부터 확인해 보겠습니다.
종부세 기본공제가 사시는 집의 비중에 따라 줄어들고, 공정시장가액비율이 80%까지 오릅니다. 세율도 2028년 일원화로 크게 오릅니다. 반면 양도세 중과는 2027년과 2028년에 한시적으로 완화됩니다.
저희가 도와드릴 것계속 보유하실지 정리하실지 숫자로 비교해 드리겠습니다. 정리하신다면 2027년이 가장 유리하고 해마다 나빠집니다. 조정대상지역에서 갈아타기를 생각 중이시라면 위의 일시적 2주택 2년 단축이 이미 적용 중이라는 점을 먼저 확인하셔야 합니다.
법인 종부세가 2028년부터 5.0% 단일세율이 되고 기본공제도 세부담 상한도 없습니다. 비사업용 토지는 2028년부터 장기보유공제가 배제되고 중과세율이 20%포인트로 오릅니다.
저희가 도와드릴 것법인 명의 주택 보유 구조는 전면 재검토가 필요합니다. 비사업용 토지는 사업용으로 전환할 수 있는지 검토하거나 2027년 말까지 정리 여부를 결정하셔야 합니다.
재정경제부가 발표 자료에 실은 계산 사례입니다. 숫자를 그대로 옮겼습니다.
70세, 시가 45억원(공시가 30억원) 주택, 10년 보유. 종합부동산세 기준(농특세 포함, 단위 만원)
| 구분 | 현재 | 2028년 |
|---|---|---|
| 10년 살고 계신 경우 | 154.9 | 281.3 |
| 가지고만 계신 경우 | 154.9 | 1,019.1 |
같은 집, 같은 나이, 같은 기간입니다. 실제로 사셨는지만 다릅니다. 그런데 세금은 155만원과 1,019만원으로 6.6배 차이가 납니다. 이번 개편의 설계 의도가 이 한 줄에 다 들어 있습니다.
양도가액 75억원, 취득가액 25억원, 10년 거주하고 10년 보유한 1주택 양도. 양도소득세 기준
| 구분 | 적용 공제율 | 공제액 | 세금 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | 80% | 33.6억원 | 3.16억원 |
| 2028년 | 80% | 20억원 (한도) | 9.23억원 |
| 2029년 | 80% | 10억원 (한도) | 13.73억원 |
공제율은 세 해 모두 80%로 같습니다. 그런데 세금은 3.16억원에서 13.73억원으로 4.3배가 됩니다. 새로 생기는 공제 한도가 실제 부담을 결정하기 때문입니다. 「공제율은 그대로」라는 설명만 듣고 안심하시면 안 되는 대표적인 경우입니다.
2주택자가 양도차익 5억원인 조정대상지역 주택을 파는 경우
| 구분 | 양도소득세 |
|---|---|
| 현재 기준 | 약 2.7억원 |
| 2027년에 팔면 | 약 2.0억원 |
| 2028년에 팔면 | 약 2.2억원 |
2027년이 가장 유리하고 2029년에는 원래대로 돌아갑니다. 정리하실 생각이 있으시다면 시간이 정해져 있는 셈입니다.
이 안내문은 발표된 개정안을 쉽게 정리한 것입니다. 대표님 상황에 실제로 어떻게 적용되는지는 보유 현황과 거주 기간, 취득 시점에 따라 크게 달라집니다. 확정 전이라도 시나리오는 미리 준비해 둘 수 있습니다. 편하게 연락 주십시오.
국회 심의 결과가 나오면 확정 내용으로 다시 안내드리겠습니다.